자취 TIP – 보증금 지키는방법

우리는 때때로 뉴스를보면 사회초년생들을 속여 집을 임대시켜주고 보증금을 떼먹는 사기를 당했다는 뉴스를 보기도합니다.

 

문제가 생겨 주인집이 경매를 당했을때 전세금을 떼인경우가 10명중에 4명이라고하며 4명중 한명은 한푼도 못받는다고 합니다.

 

중계사는 이러한 불상사가 생기는것을 방지하기위해 계약전에 등기부등본과 토지대장을 떼보며 계약전에 문제가 될 사항이 있는지 확인해봅니다.

 

하지만 이러한 일도 사람이 하는 일인지라 중계사만 의지할것이 아니라 스스로 등기부등본을 떼보면서 확인해보는 습관을 갖는것이 현명할것입니다.

 

그렇다면 오늘은 어떻게 등기부등본을 떼볼수있는지?, 무엇을 확인해보아야하는지 ?, 보증금이 왜 떼이는지?, 어떻게 보증금을 지킬수잇는지? 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

등기부등본

1. 등기부등본 떼는방법
2. 등기부등본 확인방법

 

보증금

1. 보증금이 떼이는 이유
2. 중계사에게 보증금의 안전을 보장받는방법
3. 보증금을 지키는방법

 

 

 

 

 

 

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등본1) 등기부등본 떼는방법

등기부등본 이란 쉽게이야기하자면 해당집의 자기소개서로 집의 완공시점부터 현제까지 어떠한 일이있었는지 적혀있는 서류입니다.

 

보통의 경우에는 계약전 중계사로부터 등기부등본을 발급받을수있지만 임대사업자와 중게사 간에 계획적으로 사기를 계획한 상태라면 중계사에게 등기부등본을 받는것이 위험할수도 있습니다. 따라서 직접 등기부 등본을 확인할 필요가 있는데 인터넷등기소사이트에 방문하셔서 발급받을수 있습니다. 발급시에는 “집합건물”로 체크하시고 “현제유효사항”만 포함하도록 체크하신이후에 발급시 “요약”이라는 항목을 체크하신후 발급받으시면됩니다.

 

 

 

 

 

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2) 등기부등본 확인방법

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구, 요약으로 나뉘어지는데 표제부에는 주소가 기록되어있고 갑구에는 소유권자가 누구인지 을구에는 집을 담보로 얼마의 빛을 받았는지 기록되어있으며 요약에는 표제구, 갑구, 을구의 핵심내용이 요약되어있습니다.

 

여기서 우리가 봐야할 내용들은 중계사가 이야기한 주소와 등본에나온 주소가일치한지 중계사가 이야기한 집주인과 소유권자가 일치한지 집에 걸리 융자(담보) 가 적힌 채권최고금액이 얼마인지 확인해야합니다.

 

 

 

 

 

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보증금1) 보증금이 떼이는 이유

집주인이 돈이 많은경우에 집을 순전히 자신의 돈으로 살수있지만 보통의 경우에는 집을 살때 은행에 집을 담보로 돈을 대출받게됩니다.

 

이때 은행에서는 집에대한 가치를 평가하고 안전한만큼만 대출해주게 되며 대출해준 금액을 등기부등본에 기록해 놓습니다. 이것을 근저당권 이라고 하는데 등기부등본을 보면 채권최고액이라는 란에 대출금을 적어놓습니다. 이것은 집주인이 갚아야할 돈이며 집주인은 은행에 이자를 정기적으로 내야합니다.

 

이제집주인은 세입자를 들이게됩니다 세입자에게서 보증금을 받게되고 이 보증금도 집주인은 집을 나가는 세입자에게 주어야할 빚이됩니다. 이렇게 집주인은 갚아야할 돈들이 늘어나게됩니다. 보통의경우에는 은행에 정기적으로 이자를 내면 되고 떠나는 세입자에게는 보증금을 돌려준다면 문제가 생기않습니다.

 

하지만 문제가 하나 생깁니다. 집주인에게 변고가 생겨 (ex: 큰병, 사업의실패 등) 여러가지문제로 돈이 부족해져 이자를 제때에 내지못하게된다면 은행은 1개월동안 이자를 못받게되면 연체이자를 내게 만들고 이자를 3개월동안 못받게된다면 바로 법원에 집을 경매신청하게됩니다. 법원에서 경매를 진행하게되면 많은 제3자들이 부동산을 사기위해 모이게됩니다. 결국 가장 높은 금액을 부른 사람에게 집은 넘어가게되고 법원은 그 돈을가지고 경매비용을 제외하고 은행에 돈을 돌려주고 나서 남은금액을 세입자에게 순위를 정해 차례차례돌려주게됩니다.

 

 

 

 

 

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2) 중계사에게 보증금의 안전을 보장받는방법

등기부등본에 근저당권이 설정되어있었고 채권최고액이 적혀있다면 중계사 에게 반드시 보증금 문제에대해 물어보아야합니다.

 

우리는 이렇게 물어볼 수 있는데 “지금 계약하는 집 등기부등본을 떼보니까 융자가 몇 ….(단위: 만원) 이 있던데 만약 경매로넘어가게되면 제 보증금 확실하게 회수할수있나요? 안전한집 맞죠? ” “안전하다면 어떻게 안전한지 설명해주세요” 라고 이야기할수있습니다. 이야기를 꺼냄으로 중게사에게 이 계약에 관련된 안전에 대해 책임을 모두 위임해놓아야하며 만약에 사태가 발생했을때 중계사에게 손해배상을 청구할수있습니다.

 

중계사는 이러한 질문을 받게되면 집이 안전하다는것을 확인시켜줄것인데 만약 중계사가 납득시키지못했고 납득시킬 자료들을 충분히 제공하지 않는경우에 나중에 피해가 생겼을때 손해배상을 청구할수있습니다.

 

 

 

 

 

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3) 보증금을 지키는방법

일반적으로 보증금을 100, 200, 300, 500, 1000 (단위:만원) 냈다면 이정도의 보증금은 위험성이적고 임대차 보호법의 적용으로 웬만하면 보호를 받을수있게됩니다.

 

하지만 1000만원보다 더 많은금액을 보증금으로 지급한경우라면 반드시 자신의 보증금이 안전한지를 계산해보아야합니다.

집이 경매로 넘어가게되면 집의 현시세보다 싼가격에 집이 넘어가게됩니다. 따라서 자신의 보증금이 안전한지 분석하기위해 계산을 해보아야하는데 게산식은 이러합니다. 융자+보증금 < 집 시세의 70% 이 계산시에 각각의 항목들을 대입하여 계산해볼수있습니다.

 

융자는 등기부등본에서 체권최고금액을 기록하시면 되고 대출금은 집주인이 다세대주인인지,다가구주인이지에따라 달라지는데 다세대주택의경우 집주인이 소유한 세대의 보증금만계산하면되고 다가구집주인의경우에는 원룸 전체 세대의 보증금을 알아보시면되는데 중계사에게 문의하시면됩니다. 또한 역시 현시세는 중계사를통해 알아보실수있습니다.

 

(ex: 채권최고액: 5억, 다른 세입자들 보증금 총합: 3억, 내 보증금 2천만, 집 시세: 15억)

 

이라하다면 8억2천<15억 이 나옵니다. 이런경우에는 안전한 집이라 할수있겠습니다.

 

 

 

 

 

 

이렇게 등기부등본을 떼볼수있는지?, 무엇을 확인해보아야하는지 ?, 보증금이 왜 떼이는지?, 어떻게 보증금을 지킬수잇는지? 알아보았습니다.

 

보증금은 한두푼하는 적은 돈이 아닙니다. 누군가는 몇달을 노력해야 벌수있는돈입니다. 따라서 보증금을 회수할수있는 안전한 집을 찾아 사는것이 현명한 방법입니다.

 

오늘의 포스팅이 독자로하여금 유익했기를 바라며 이렇게 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 

 

 

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